[FETV=정경철 기자] 2021년의 절반이 지나가고 있다. 정부의 주택시장 안정화 대책과 공급 대책이 거듭 발표되는 가운데 6월부터는 2주택 이상 양도소득세 중과 부담이 커지면서 시장은 관망세를 보이고 있다. 하반기 부동산시장에는 어떤 변화가 있는지 직방이 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산 제도에 대해서 정리했다.

◆ 7월, 서민·실수요자 금융지원 확대 및 1차 사전청약=7월 1일부터 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격기준이 모두 완화된다. 부부합산소득 기준이 종전에는 8천만원 이하였으나 9천만원 이하로 상향 조정되며 생애최초구입자는 1억원 미만으로 상향된다. 주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또한 우대혜택에서 LTV(담보인정비율)가 기존 10%p에서 최대 20%p로 확대된다. 이번에 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6~9억 이하는 50%, 조정대상지역 5~8억 이하는 60%로 10%p가 적용된다. 단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다.

청년/신혼부부 등 주거취약계층 지원이 확대된다. 청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 최대 7천만원에서 최대 1억원으로 높이고 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 공급규모 제한(총 4.1조원)도 폐지하여 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 기대된다. 해당 지원은 1일 시행된다.

투기과열지구 지정 검토주기 단축도 검토된다. 주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정, 해제해왔으나, 이 검토주기가 조정대상지역과 같이 ‘반기’ 단위로 단축될 예정이다. 해당 단축은 14일 시행예정이다.

새로운 정비사업 유형 ‘공공재개발사업·공공재건축사업’이 신설된다. 정비사업은 주거환경 개선 및 도시 내 주택공급에 중요한 역할을 할 수 있으나 주민간 갈등이나 사업성 부족 등으로 원활히 진행되지 않는 경우가 많다. 이에 지역주민이 원할 경우에 한국토지주택공사 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 신설된다. 신설되는 공공재개발사업 및 공공재건축사업은 용적률 완화하거나 도시공원 또는 녹지 확보기준을 완화하는 등의 특례가 적용돼 사업을 촉진할 수 있을 것으로 보인다. 해당 유형은 14일 신설예정이다.

인천계양 등 공공분양주택 1차 사전청약이 실시된다. 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4,400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1,100가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 남양주진접2 (1600가구), 성남복정1 (1000가구), 의왕청계2 (300가구), 위례 (400가구)가 사전청약을 준비하고 있다. 해당 사전청약은 7월 15일 입주자모집공고를 낼 예정이다.

중개보수 개선안도 마련된다. 지난 2월 9일 국민권익위원회에서 주택 중개보수 개선안을 권고한 데 이어 국토교통부가 개선을 위한 전담조직을 마련한 바 있다. 이후 실태조사 등 연구용역을 통해 6~7월경 개선안을 발표할 예정이었으나 다소 늦어지고 있어 7,8월 중에 발표될 것으로 예상된다. 참고로 국민권익위원회에서 권고한 4가지 안은 ① 거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화, 구간별 누진방식 고정요율 ② 1안+고가 주택 거래 시에는 공인중개사-거래당사자간 협의로 중개보수 비용 결정 ③ 거래금액 상관없이 단일요율제나 단일정액제 적용 ④ 매매·임대 구분없이 0.3%∼0.9% 요율 범위내에서 협의해 중개보수 결정하는 방식이다.  해당 개선안은 7~8월중 마련될 것으로 예상이나 변동가능성 있다.

◆ 8월, 지분적립형 분양주택=공공주택 유형 중 ‘지분적립형 분양주택’이 추가된다.

지분적립형 분양주택은 주택을 분양받은 사람이 주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 장기간(20년~30년 이내)에 걸쳐 분할 취득하는 방식을 취한다. 초기비용이 적게 들고 장기 거주가 가능하다는 장점이 있으며 지분을 모두 취득한 후 명의변경이 가능하다.  해당 방식은 8월 19일 시행될 예정이다.

◆ 9월, 공급질서 교란행위에 따른 주택공급 계약 취소 및 가덕도신공항 건설 특별법 시행= 앞으로는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 관련법이 개정된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 ‘취소할 수 있다’였지만 앞으로는 반드시 ‘취소하여야 한다’로 바뀌었다.

다만 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다. 해당 법 개정은 9월 17일 시행 예정이다.

가덕도신공항 건설을 위한 특별법 시행도 큰 이슈다. 부산 가덕도로 입지를 확정하고 신공항을 신속하게 건설하기 위해 특별법을 제정했으며 오는 9월  17일 시행될 예정이다. 일반적으로 신공항을 건설하기 위해서는 공항 개발사업 절차를 규정한 공항시설법에 따라 추진해야 하지만 이에 따르면 준공까지 소요시간이 장기화될 우려가 있어 특별법이 마련됐다.

특별법은 가덕도신공항 건설 절차, 국가의 행정적/재정적 지원, 예비타당성조사 면제, 신공항 건립추진단 신설 등을 규정한다.

◆ 10월, 공공재개발사업 분양가상한제 제외 및 2차 사전청약=공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택은 분양가상한제가 적용되지 않을 예정이다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년)이 적용될 예정이다. 해당 적용제외는 10월 14일로 예정되어 있다.

공공분양주택 2차 사전청약도 시작한다. 3기 신도시인 남양주왕숙2를 비롯해 총 9300가구가 10월 중에 2차 사전청약을 진행한다. 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1400가구를 공급할 예정이다. 그 밖에 인천검단 (1200가구), 파주운정3 (1200가구), 군포대야미 (1000가구), 의정부우정 (1000가구), 성남낙생 (900가구) 등이 사전청약을 준비하고 있다. 이 중 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.

◆ 11월, 임대차실거래정보 시범공개 및 3차 사전청약=6월 1일 주택 임대차 신고제 시행으로 획득한 정보를 기준으로 임대차 실거래정보 시범 공개도 추진되고 있다.

임대차 신고제가 시행일로부터 1년간 계도기간(~’22.5.31)을 운영함에 따라 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠지만 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 보다 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 기대된다.

하남교산 등 공공분양주택 3차 사전청약도 예정되어있다. 11월 3차 사전청약은 신혼희망타운 2100가구를 포함해 총 4100가구가 공급될 예정이다. 3기 신도시인 하남교산에서 1100를 포함하여 시흥하중 (700가구), 양주회천 (800가구), 과천주암 (1500가구)에서 사전청약이 진행될 예정이다.

◆ 12월 이후, 4차 사전청약 및 양도소득세 감면대상 기준 강화=남양주왕숙, 부천대장, 고양창릉 등 공공분양주택 4차 사전청약이 12월 중 시작된다.

4차 사전청약에는 3기 신도시가 세 곳 공급된다. 남양주왕숙 2300가구, 부천대장 1900가구, 고양창릉 1700가구으로, 3기 신도시에서만 5900가구 공급될 예정이다. 그 밖에 안산신길2 (1400가구), 시흥거모 (1300가구), 구리갈매역세권 (1100가구), 안산장상 (1000가구) 등 총 1만2600가구가 공급될 예정이다.

2022년 1월 1일부터는  양도소득세 감면대상 사업용 토지 기준이 강화된다. 투기 목적으로 토지를 소유하지 못하도록 주말/체험영농 목적의 농지를 사업용 토지에서 제외하고, 공익사업 추진에 따라 협의매수, 수용되는 토지는 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득해야 사업용 토지로 인정된다. 종전에는 사업인정고시일부터 2년 이전에 취득하면 사업용 토지로 인정됐던 부분이 강화된 것이다. 법인세법상 사업용 토지 기준 역시 동일하게 강화, 적용된다.