1건의 대형사고가 발생하기 전에는 그와 관련된 29건의 경미한 사고와 300건의 이상징후들이 일어난다고 한다. 이를 하인리히의 법칙이라고 하는데 방심하지 않고 미리 조금만 주의를 기울인다면 큰 사고를 예방할 수 있다는 뜻이기도 하다.

다주택자는 각종 규제가 생겨나면서 절세에 대한 관심도가 아주 높지만 장기간 실거주한 1주택자는 고가주택이라 해도 양도세 부담이 거의 없어 무관심하기 쉽다. 

하지만 다가구주택 한채를 보유한 경우라면 작은 방심이 거액의 양도세 부과로 돌아올 수 있어 주의가 요구된다. 

다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류되며, 호별 구분등기가 아닌 단독등기를 하고 통상 하나의 매매단위로 거래되기 때문에 일반적으로 한채의 주택으로 여겨지고 있다.

그러나 양도세 적용시에는 다가구주택의 각 호별로 하나의 주택으로 보는 것이 원칙이며, 예외적으로 ‘건축법상 요건’을 만족한 상태에서 하나의 매매단위로 양도하는 경우에만 전체를 하나의 주택으로 인정받을 수 있다. 따라서 건축법상 요건을 갖추지 못한다면 1주택이 아니라 호별 숫자대로 10주택도 될 수 있는 것이다.

건축법상 다가구주택의 요건은 ① 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하, ② 주택 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하, ③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 을 모두 충족하여야 한다. 이 때 옥상에 옥탑이 있는 경우 그 면적이 건축면적의 1/8을 초과하면 층수에 반영이 된다.

주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하지만, 당초 근린생활시설을 용도변경하여 실제 주택으로 사용하거나, 옥탑면적이 건축면적의 1/8을 초과하는데 주거용으로 사용하고 있다면 예상치 못하게 4개층 이상을 주택으로 사용하는 것이 될 수 있다. 

이런 경우라면 건축법상의 요건을 갖추지 못한 것이 되므로 전체 매매차익 중 대부분이 다주택자 중과세가 적용되고, 마지막 1호에 해당되는 부분만 비과세를 적용받게 된다. 때문에 거액의 양도세 부담을 떠안게 될 수 있다. 보유하고 있는 다가구주택에 이런 문제가 있다면 양도일인 잔금지급일 전에 옥탑을 철거하는 등 조치를 해야 한다는 점을 반드시 기억해 두기 바란다. 

이호용 국민은행 WM스타자문단 세무사