[FETV=박원일 기자] KT에스테이트가 임대·호텔·복합개발·분양 등으로 공격적 확장에 나서며 종합부동산 플랫폼 기업 정체성을 강화하고 있다. 계열 기반 임대수요와 도심 우량 자산을 앞세워 외형은 꾸준히 성장했지만 리스크 없는 확장은 아니다. 호텔 비중 확대와 초기 투자 비용 증가로 수익성은 다소 떨어졌고 개발사업·리스부채 증가가 재무 부담을 키우고 있다.
KT에스테이트가 최근 2~3년 사이 공격적인 포트폴리오 확장에 속도를 내고 있다. 리마크빌 브랜드 확장, 대형 복합개발 추진, 호텔 운영 확대 등은 단순 자산 매각 중심의 과거 모델에서 벗어난 변화다. 이는 그룹 내 우수한 계열 기반과 도심 핵심 입지 자산을 바탕으로 가능했던 전략이다.
KT로부터 현물출자 받은 부동산과 그룹 계열 매출이 전체 임대수익의 약 절반을 차지하는 등 KT에스테이트는 안정적 ‘기초 체력’을 보유하고 있다. 여기에 신규 호텔(잠실 소피텔·명동 르메르디앙&목시·이스트폴 풀만)과 리마크빌 군자·부산역·광진 등 신사업장이 더해지며 외형이 지속 확대됐다.
연결 매출액은 2020년 3644억원에서 2024년 6205억원까지 증가했다. 2025년에는 광진 이스트폴 복합단지의 본격 가동과 대전 아파트 분양수익 반영도 예상돼 성장세는 이어질 전망이다. 기업형 임대주택 시장에서도 리마크빌은 지난 7월 ‘리마크빌 당산’을 런칭하며 전국 8개 프로젝트로 확장되며 브랜드 위상을 굳히고 있다. 직장인·1~2인 가구 증가 등 인구 구조 변화는 안정적 임대수요를 뒷받침하고 있다.
KT에스테이트는 단순 개발사가 아닌 ICT 융합 자산운영 플랫폼 기업으로의 변신을 추진 중이다. 서울 동부권 랜드마크 ‘이스트폴(EASTPOLE)’ 복합단지는 공공·상업·주거·업무 기능을 통합한 대표적 민관협력 모델로 꼽힌다. 또한 KT자산운용·KT리빙과의 시너지를 기반으로 PF, 자산관리, 데이터센터·물류센터 등 특수 부동산 운영까지 영역을 넓히며 ‘전 주기 사업 모델’을 구축했다.
이러한 다각화 전략은 과거 ‘KT 유휴부지 매각’이라는 일시적 실적 의존 구조를 탈피하는 데 중요한 역할을 하고 있다. 별도 기준 매출은 2021년 3354억원에서 2024년 6096억원까지 꾸준히 증가했다.
하지만 사업 확장이 곧바로 수익성 개선으로 이어진 것은 아니다. 호텔 사업 비중 증가와 초기비용 투입, 자산관리비 증가로 영업이익률은 2021년 50%대에서 2022년 21.1%, 2023년 12.8%, 2024년 16.4%, 2025년 상반기 11.6%를 기록했다. 여타 기업과 비교하면 상대적으로 높은 이익률이지만 과거 고수익 구조와는 거리가 있다.
2025년 6월 말 기준 부채비율 84.7%, 순차입금의존도 31.8%로 재무구조는 우수한 편에 속한다. 하지만 총차입금은 올해 상반기 말 현재 1조948억원까지 늘었고 호텔 리스부채 및 개발사업 PF 참여로 향후 증가 가능성이 더 크다.
2021년 메이플타워 매입, 2025년 마곡 오피스 매입, 복합단지 개발비 지출 등으로 외부차입이 증가했고 이스트폴 호텔의 리스부채도 반영되면서 구조적 부담이 누적되는 양상이다.
KT에스테이트의 전략은 분명 두 측면을 동시에 가진다. 계열 기반 임대수요와 도심자산을 발판으로 한 안정적 외형 성장은 긍정적이지만 투자 확대에 따른 비용 증가와 차입 확대는 중장기적인 리스크로 남게 된다. 기업형 임대주택·호텔·복합개발의 수익 구조가 성숙하기 전까지는 ‘외형 성장 VS 수익성 후퇴’가 병존할 가능성이 크다.
전문가들은 KT에스테이트는 ICT 기반 종합부동산 운영 모델을 구축하며 시장 패러다임을 바꾸고 있다면서도 다각화가 안정적인 이익 구조로 완전히 자리 잡기까지는 ‘재무 부담 관리’가 핵심 과제가 될 것이라고 지적한다.
KT에스테이트 관계자는 “현재까지 회사는 연초 설정한 성장 계획대로 목표 달성을 위해 순항 중”이라면서 “향후 시장 상황이나 지역적 특성 등에 맞게 선별적으로 상품을 개발하고 투자를 실행할 계획”이라고 말했다.
이어 “현금흐름이나 재무 상태는 타사와 비교해 우수한 것이 사실”이라며 “일부 수치의 증감 여부를 토대로 전체적인 회사 현황을 단편적으로 진단하는 것은 다소 적합하지 않을 수 있다”고 덧붙였다.
