[FETV=김현호 기자] 최근 남녀노소 구분없이 유행한 말이 있다. "조물주 위에 건물주 있다"라는 말이다. 이는 무엇보다 부동산이 최고라는 사회상의 반영한 다소 씁쓸한 신조어다. 이렇듯 부동산은 재테크의 1순위이며 자타가 공인하는 최고의 재산이다.
이를 입증하듯 최근 개인사업자 1위로 ‘부동산 임대업자’가 꼽혔다. 지난 2015년만 해도 임대사업자 등록자 수는 141만명을 조금 넘었다. 같은 기간 개인 도·소매업자 130만명과 비교하면 조금 많은 숫자다. 하지만 지난해 임대사업자 등록 숫자가 321만명을 넘어서는 등 최근들어 그 숫자가 기하급수적으로 증가하고 있다. ‘부동산 공화국’은 이제 대한민국을 관통하는 대표적인 말이 됐다.
부동산 임대업자가 증가한다고 비판의 대상이 되는 건 아니다. 오히려 임대업자가 사업자로 등록되면 임대소득이 그대로 노출되기 때문이다. 건강보험료 등 세금 부과에 대한 부담감으로 임대업자는 오히려 사업자 등록을 하지 않았다.
정부는 사업자 등록을 적극 추진했다. 세대주가 사업자로 등록하고 5년 이상 임대를 하면 취득세 면제와 재산세가 감면됐고 연간 임대소득이 2000만원 이하일 경우 2018년 까지는 소득세가 면제됐다. 또 85㎡ 이하 주택을 8년 동안 임대등록하면 양도세 70%를 공제해주고 수도권 6억원 이하 주택은 양도세 중과도 배제해 줬다. 사업자 등록을 하지 않는 게 이상할 정도로 많은 혜택을 줬다.
문재인 정부는 주거 안정화 대책이라는 명분으로 크게 두 가지를 도입했다. ‘전월세 상한제’는 집주인이 세입자에게 과도한 전세 및 월세 금액을 올리지 못하도록 했다. 또한 세입자의 계약 갱신 권리를 보호하기 위한 ‘계약 갱신청구권’을 도입했다.
기간과 금액을 임의적으로 결정할 수 없는 정부가 잘못하다간 집주인과 세입자에게 동시에 피해를 줄 수 있기 때문이다. 때문에 기본적인 통계 자료가 필요했다. 당시 정부는 이를 보완하기 위해 ‘민간임대 사업자 등록’을 확대하는 방향으로 초점을 맞췄다.
따라서 정부는 임대소득의 정보를 얻기 위해 집주인에게 공식적인 사업자 등록을 유도했고 정부 정책 기조에 따라서 임대사업자가 급증하게 된 것이다.
그런데 정부가 추진한 정책이 거꾸로 갔다. 임대등록을 한 사업자는 보통 8년간 집을 못 팔게 돼 주택 수요가 줄었기 때문이다. 이는 주택이 가격이 ‘부르는 값’으로 바뀌어 집값 상승의 주요 요인으로 작용했다. 또 9.13 대책 시행 전 임대사업자는 투기과열지구의 경우에도 집값의 80%까지 대출이 가능했다.
집을 구매할 여력이 있는 집주인이었다면 추가로 주택을 매입해 전세나 월세를 입주자에게 공급할 수 있었다. 그런데 이는 젊은층의 수요자들에게 타격을 줬다. 중저가 주택 매물이 급감해 집을 구매할 여력이 사라졌기 때문이다. 또 ‘갭투자’가 발생하며 오히려 집값 상승을 부추기는 역효과도 나왔다.
결국 김현미 국토교통부장관은 “의도와는 다른 현상이 나타났다”며 정책 수정을 시사했고 그 뒤 9.13 부동산 대책을 내놨다. 정부는 주택시장 안정대책을 위해 신규 임대사업자에 대한 과도한 세제혜택을 축소하며 조정대상지역에 주택을 구입한 집주인에게 양도세·종합부동산세 과세를 실시했다. 또 투기지역·투기과열지구 내 임대사업자의 주택담보대출 한도가 40%로 대폭 줄어들었다.
규제는 동전에 양면으로 생각할 수 있다. 대출이 어려운 임대주택 사업자가 무작정 집을 구매할 수 없기 때문에 투기를 억제해 집값 하락을 가져올 수 있다. 반면 주거비 부담에 허덕이는 서민들이 늘어날 수 밖에 없다.
임대등록을 한다면 5%로 이하로 임대료를 묶어 두지만 혜택이 줄어들어 등록하지 않는 집주인이 늘어난다면 전월세를 가격이 다시 올라갈 수 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올해 2월 전국 임대사업자는 등록자는 5111명에 그쳤다. 전월 대비 21.9%가 줄어든 수치다.
아직 ‘미친 집값’이라 부른 주택 가격 안정화에 정상적으로 미치지 않는 수준이지만 한국감정원 조사 결과 집값은 4개월 연속 하락하는 모양세다. 하지만 정부가 초기 부동산 안정화라는 명목을 추진했던 정책은 사실상 역효과가 나와 9.13 대책에 임대사업자 혜택 축소를 발표한 것이다. 정부의 오락가락 정책이 비판 받는 이유다.
