[FETV=박원일 기자] 서울주택도시개발공사(SH)의 지난해 실적이 위례지구 택지공급 마무리 영향으로 크게 둔화됐다. 수익성 높은 택지 매출이 급감하면서 매출과 수익성이 동시에 하락하며 3분기 기준 영업적자로 전환한 것이다. 다만 임대주택 공급과 도시개발사업 등 정책사업 확대에 따른 차입 부담이 커지는 가운데서도 서울시의 유상증자 등 지원을 통해 재무안정성은 유지하는 모습이다.
SH의 2025년 3분기 누적 매출은 7320억원으로 전년 동기 대비 31.3% 감소했다. 지난해까지 매출을 견인했던 위례지구 택지 공급이 사실상 마무리되면서 관련 매출이 크게 줄어든 영향이다. 실제로 위례지구 택지 매출은 2024년 3분기 누적 7108억원에서 2025년 3분기 누적 1713억원으로 급감했다. 대규모 택지 공급이 일단락되면서 매출 규모 자체가 크게 축소된 것이다.
SH의 사업 구조는 분양사업, 임대사업, 기타사업으로 구성된다. 이 가운데 분양사업 비중은 2024년 말 기준 82.7%에 달해 개발사업 진행 단계와 분양 실적에 따라 매출 변동성이 크게 나타나는 특징이 있다. 2025년 들어 분양사업 실적 하향으로 3분기 기준 분양사업 비중은 75.7%로 감소했다.
특히 공익적 성격이 강한 임대사업과 지원·관리사업은 수익성이 낮은 반면, 택지 및 주택 분양사업이 대부분의 이익을 창출하며 전사 수익을 보완하는 구조다. 다시 말해 분양사업 실적에 따라 공사의 전체 수익성이 좌우되는 구조인 셈이다.
2024년에는 이러한 구조가 긍정적으로 작용했다. 고덕강일 공공주택지구 분양사업의 원가율이 개선되면서 EBIT(이자·세전이익) 대비 매출 비율이 전년 대비 6.1%포인트 상승한 10.3%를 기록하며 수익성이 크게 개선됐다.
그러나 2025년 들어 채산성이 높은 택지 매출이 축소되면서 상황이 급격히 달라졌다. 연간 약 4000억원 규모의 임대사업 영업손실을 분양사업이 보완하던 구조에서 핵심 수익원이 줄어들면서 전사 수익성이 빠르게 악화된 것이다.
그 결과 2025년 3분기 누적 매출원가율은 104.4%까지 상승했다. 매출보다 비용이 더 커지면서 SH는 같은 기간 322억원의 영업손실을 기록하며 적자 전환했다. 택지 매출 감소가 단순한 매출 축소를 넘어 수익 구조 전반에 부담으로 작용한 셈이다.
재무 측면에서는 개발사업 확대에 따른 투자 부담이 늘어나고 있다. SH는 매입임대주택 공급과 임대주택 건설 등 임대사업을 중심으로 매년 1조원 이상의 자본적 지출을 이어가고 있다.
여기에 최근 마곡·고덕강일 공공주택 건설사업과 구룡마을 도시개발사업 등 신규 개발사업 투자가 본격화되면서 재고자산 규모도 꾸준히 증가하는 추세다. 재고자산은 2023년 말 2조5570억원에서 2024년 말 3조1967억원으로 늘어난 데 이어 2025년 9월 말에는 3조3807억원까지 확대됐다.
대규모 투자 확대는 차입 부담 증가로 이어졌다. 순차입금은 2023년 말 4조813억원에서 2024년 말 5조2384억원으로 늘어난 뒤 2025년 9월 말에는 6조6746억원까지 증가했다. 용산역세권 개발사업과 구룡마을 도시개발사업 등 주요 프로젝트 투자가 이어지면서 차입 규모가 빠르게 확대된 것이다.
다만 재무구조 자체는 비교적 안정적인 수준을 유지하고 있다. 영업 실적을 통한 자기자본 축적에 더해 서울특별시가 2025년에도 1125억원 규모의 유상증자를 실시하며 자본을 확충했기 때문이다.
이에 따라 2025년 9월 말 기준 부채비율은 208.2%, 차입금의존도는 27.1%를 기록하며 공기업 수준의 재무안정성을 유지하고 있다. 투자 확대에 따른 차입 부담이 커지고 있지만 지자체 지원과 자본 확충을 통해 재무 안전판을 확보하고 있다는 평가다.
시장에서는 향후 SH공사의 실적이 신규 택지공급과 주요 도시개발사업의 진행 속도에 따라 다시 변동할 가능성이 높다고 보고 있다. 분양사업 의존도가 높은 구조상 대규모 택지 공급 여부와 개발사업의 분양성과가 중장기 수익성의 핵심 변수로 작용할 전망이다.
SH 관계자는 “2025년 전체 매출은 이사회 의결 전으로 미확정 상태라 일단 지켜봐야 할 것 같다. 올해는 기존지구 용지 매출에 더해 신규사업이 본격적으로 추진되고 있어 매출액 등 실적 개선이 예상된다”고 말했다.
이어 “임대주택 공급 확대에 따른 재무 부담 완화를 위해 장기간 동결된 임대료 인상, 임대주택 보유세 감면, 정부 재정지원 확대 등을 추진하고 있다”며 “SH는 공공성과 재정건전성을 병행한 균형 경영을 목표로 하여 서울시민의 주거안정 및 개발사업의 수익성 제고, 제도개선을 지속적으로 추진할 계획”이라고 덧붙였다.
