[FETV=박원일 기자] 2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 수도권 핵심 지역을 다시 규제의 틀 안에 묶었다. 앞서 6월 대출 규제, 9월 공급 대책에 이은 세 번째 조치다. 거래량은 대책 직후 급감했지만 서울 아파트값은 연중 상승 흐름을 유지하며 정책 효과를 둘러싼 논란이 이어지고 있다. ‘10·15 대책’은 2025년 부동산 시장이 왜 ‘규제의 해’로 기억되는지를 상징적으로 보여준다.

2025년 초 시장의 불씨는 서울 강남권에서 시작됐다. 2월 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가구역(이하 토허구역)을 해제하면서 억눌렸던 수요가 빠르게 움직였다. 서울 아파트값은 상승 전환했고 한강벨트를 중심으로 상승 폭이 가팔라졌다.

집값이 들썩이자 정부와 서울시는 불과 한 달여 만인 3월에 강남3구와 용산구 전역을 다시 토허구역으로 묶었다. 하지만 규제의 ‘재가동’에도 불구하고 상승세는 꺾이지 않았다. 6월 넷째 주 서울 아파트값은 6년 9개월 만에 최대 상승률을 기록했고 성동·마포·용산 등 비규제 또는 규제 경계 지역으로 불안 심리가 번졌다. 규제는 국지적이었고 시장은 그 틈을 빠르게 파고들었다.

새 정부 출범 직후 발표된 6·27 대책은 보다 직접적이었다. 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 소유권 이전 조건부 전세대출을 막아 갭투자를 차단했다. 대출이라는 ‘입구’를 조여 수요를 차단하는 전형적인 규제 카드였다.

효과는 즉각 나타났다. 서울 아파트 거래량은 6월 약 1만 건에서 여름 들어 약 4000건으로 급감했다. 그러나 가격은 다른 방향으로 움직였다. 거래가 줄자 매물은 잠겼고 핵심 지역에서는 희소성이 오히려 가격을 떠받쳤다. ‘지금 아니면 못 산다’는 불안 심리가 확산되며 패닉바잉(가격 상승 우려에 과도하게 매수하는 현상)이 시장을 자극했다.

수요 억제책만으로는 정책 효과가 제한적이라 보았던 정부는 9·7 대책을 통해 2030년까지 수도권 135만 가구 공급이라는 청사진을 제시했다. 과거 ‘인허가’ 기준 공급물량 제시가 아니라 ‘착공’이라는 실질적 공급으로 개념을 강화했지만 착공 중심의 계획도 단기 수급 불안을 잠재우기엔 역부족이었다. 입주까지의 시간차는 시장의 불안을 해소하지 못했고 규제에서 빠진 지역을 중심으로 가격상승이 이어졌다.

결국 정부는 ‘10·15 대책’이라는 초강수를 꺼냈다. 서울 전역과 수도권 12개 지역을 토허구역으로 지정하고 조정대상지역·투기과열지구를 동시에 적용하는 ‘3중 규제’였다. 실거주 의무가 전면 확대되며 갭투자는 사실상 봉쇄됐다. 단기적으로 거래는 다시 얼어붙었지만 노원·도봉·강북구(노도강), 금천·관악·구로구(금관구)까지 규제 대상에 포함되면서 실수요자 반발과 전세·월세 불안이라는 부작용이 불거졌다.

세 차례 대책을 거치며 거래량은 눈에 띄게 줄었지만 서울 집값은 연중 상승 흐름을 멈추지 않았다. 12월 기준 서울 아파트값은 45주 연속 상승하며 누적 상승률 8%를 넘겼고 이는 과거 상승기와 견줘도 높은 수준이다. 반면 지방은 미분양과 가격 하락이 이어지며 침체가 심화됐다.

규제는 시장을 멈추게 했지만 방향을 바꾸지는 못했다. 대출과 거래를 조이자 매물은 줄었고 자금 여력이 있는 수요는 더 ‘똘똘한 한 채’로 몰렸다. 아파트 규제가 강화될수록 오피스텔과 같은 대체재로 수요가 이동하는 풍선효과도 나타났다. 규제의 범위가 넓어질수록 시장은 더 복잡해졌다.

2025년 부동산 정책을 관통하는 키워드는 결국 ‘규제’였다. 단기 급등을 억제하는 데는 일정 부분 효과가 있었지만 중장기 공급 로드맵과 신뢰를 제시하지 못한 채 규제만 반복되면서 시장의 불안과 양극화는 더 커졌다. 전문가들이 ‘정책이 아닌 대책의 연속’이라고 평가하는 이유다.

내년에도 규제 기조는 이어질 가능성이 크다. 특히 집값 상승세를 억누르기 위해 정부가 10·15 대책에서 예고한 것처럼 보유세(재산세·종합부동산세) 등 전반적인 세제 개편 카드를 활용할 수 있다는 관측도 나온다.

그러나 거래를 묶는 규제만으로는 집값도, 전세도 잡기 어렵다는 것이 2025년의 교훈이다. 전문가들은 규제가 아닌 공급과 구조 개편이 병행되지 않는다면 ‘규제의 해’는 또 다른 이름으로 반복될 수 있다고 지적한다.