[편집자 주] 한국토지신탁이 최근 기관투자자 대상 기업설명회(IR)를 통해 수주 회복과 사업 포트폴리오 확장 전략을 제시했다. FETV가 이를 기반으로 한국토지신탁의 △수주 확대와 실적 반등 기반 △정비사업 포트폴리오 심화 △재무 건전성과 주주환원 전략 등을 살펴본다.

 

[FETV=박원일 기자] 한국토지신탁이 ‘신탁방식 정비사업’을 차세대 핵심 성장축으로 본격 확대하고 있다. 수도권에서만 27개 사업장, 3만 가구 넘는 물량을 확보하며 사업 포트폴리오를 빠르게 확장하는 모습이다. 대단지 재건축 완수 경험을 기반으로 전국 주요 거점으로 영역을 넓히면서 신탁방식 정비사업의 ‘리드 플레이어’ 입지를 강화하는 전략이다.

 

신탁방식 정비사업은 재건축·재개발·가로주택·소규모재건축 등 정비사업에서 자금조달이 원활치 않거나 사업추진 노하우가 부족한 경우 선택하는 방식이다. 토지소유자(조합원)가 신탁사에 토지를 위탁하면 신탁사가 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금 등을 이용해 필요한 자금을 조달한다. 이어 공사발주, 관리, 운영 등을 대행하고 발생한 수익은 토지소유자에게 돌려준다.

 

신탁사가 토지등소유자 대표기구(정비사업위원회)와 상호 협력해 사업을 추진하는 ‘사업시행자 방식’과 신탁사가 대행자로서 조합과의 협력 하에 사업을 이끌어가는 ‘사업대행자 방식’으로 크게 나뉜다.

 

 

IR 자료에 따르면 한국토지신탁은 현재 수도권 27개 사업장(3만1904가구)에서 사업시행자 또는 사업대행자로 지정고시를 완료했다. 최근에는 양천 목동10단지 재건축(25년 10월), 양천 신월시영 재건축 및 서초 내방역세권(11월), 광명 하안주공6·7단지 재건축(12월) 등 굵직한 단지들이 잇달아 지정 절차를 마쳤다.

 

정비사업의 특성상 지정고시는 사업 본궤도 진입을 의미한다. 초기 단계 수주와 달리 실제 사업 관리·집행 권한이 부여되는 만큼 신탁사의 역할과 책임이 확대되는 구간이다. 수도권 핵심 입지에서 지정고시 물량을 확보했다는 점은 사업 안정성과 상징성을 동시에 확보했다는 의미로 해석된다.

 

구리 역세권 재개발, 새절 역세권 등 수도권 신규 사업 수주도 예정돼 있다. 기존 차입형 토지신탁 중심의 외형 확대와 병행해 정비사업 분야에서도 안정적 관리형 물량을 늘려가겠다는 전략으로 보인다.

 

 

전국 단위로 보면 사업 포트폴리오는 더욱 넓다. 현재 전국 35개 사업장(3만8702가구)에서 사업시행자 또는 사업대행자로 참여해 사업을 관리 중이다. 수도권 비중이 높지만 지방 거점 사업장도 병행하며 지역 다변화를 시도하고 있다는 점이 특징이다.

 

특히 신탁사 최초 대단지 사업으로 평가받는 ‘대전 용운 재건축’ 사업을 완료한 이력은 상징성이 크다. 대규모 정비사업 수행 경험을 확보하면서 조합 신뢰도와 수주 경쟁력을 동시에 강화했다는 평가다. 이는 이후 수도권 대단지 수주 확대의 기반으로 작용하고 있다.

 

향후 일정도 구체화되고 있다. 2026년에는 흑석11구역, 신길10구역 등 주요 사업장의 착공 및 분양이 예정돼 있다. 정비사업은 사업 기간이 장기화되는 구조인 만큼 착공·분양 시점이 실질적인 보수 인식 확대의 분기점이 된다. 확보한 수주 물량이 실제 매출과 이익으로 연결되는 시점 역시 이 구간이 될 전망이다.

 

 

다만 변수도 존재한다. 최근 정비사업 시장은 공사비 상승, 금융비용 부담, 분양시장 위축 등 복합 요인의 영향을 받고 있다. 신탁방식이 사업 안정성을 일정 부분 보완하는 구조이지만 착공 지연이나 분양 일정 변동은 수익 인식 시점을 늦출 수 있다.

 

결국 한국토지신탁의 정비사업 확대 전략은 ▲수도권 대단지 중심 물량 확보 ▲전국 단위 포트폴리오 확장 ▲중장기 매출 기반 구축이라는 세 가지 축으로 요약된다. 아울러 외형 경쟁보다는 실행 가능성이 담보된 물량을 축적하는 데 방점이 찍혀 있다. 수도권 대단지 중심으로 지정고시를 확보하며 사업 진입 장벽을 넘은 만큼 향후 관건은 착공과 분양이 계획대로 이어지느냐다.

 

확보한 3만가구 이상의 물량이 실제 보수 인식과 수익성 개선으로 연결될 경우 정비사업은 단기 실적 보완을 넘어 중장기 성장 기반으로 자리매김할 수 있다. 반대로 일정 지연이나 시장 변수에 따른 조정이 발생할 경우 실적 가시성은 다소 늦춰질 가능성도 배제할 수 없다.

 

한국토지신탁 관계자는 “사업지 선별에 있어 지방이라고 특별한 기준이 더 있는 것은 아니다. 구체적인 기준을 밝힐 수는 없으나 명확한 내부 기준을 적용해 수주를 진행하고 있다”고 말했다.

 

이어 “적은 인원으로 여러 현장을 커버하는 타사와 달리 당사는 정비사업 전문인력이 60명 이상으로 신탁사 중에서 가장 많은 규모로 한 사업장당 집중할 수 있는 맨파워가 높은 편”이라며 “무엇보다 자기자본 1위 수성 중이어서 풍부한 자금력을 바탕으로 리스크를 관리하고 있다”고 덧붙였다.