〈편집자 주〉 국내 부동산신탁업은 14개사가 경쟁하는 427조원대 시장으로 단순 담보관리에서 개발형·책임준공형 신탁까지 외연을 넓혀 왔다. 그러나 최근 부동산 경기 침체와 금융 규제 강화로 업계의 입지가 흔들리고 있다. 본지는 이번 기획을 통해 부동산신탁업의 현주소와 각 사별 전략·리스크·전망을 심층적으로 짚어보고자 한다.

 

[FETV=박원일 기자] 부동산 시장 침체 여파로 신탁업계 전반이 고전하는 가운데 한국자산신탁이 고비를 넘기며 2분기도 흑자를 기록했다. 대손상각비·이자비용 급증에도 불구하고 적자 전환을 피하며 흑자 기조를 유지했다. 하반기부터는 충당금 감소와 수주 회복세에 힘입어 실적이 반등할 것이라는 기대감도 나온다.

 

한국자산신탁은 2001년 3월 한국자산관리공사에 의해 설립돼 4월 신탁업 인가를 받았다. 이후 코레트신탁·한국부동산신탁의 토지신탁사업 일부를 양수하며 2003년 4월 토지신탁업 인가를 추가로 받았다. 2004년 상호를 국민자산신탁에서 한국자산신탁으로 변경했고 몇 번의 최대주주 변경을 거쳐 현재 ‘㈜MDM 외 4인’이 54.34% 지분을 보유 중이다. 2016년 7월 유가증권시장에 상장됐다.

 

 

한국자산신탁은 부동산 경기 악화 영향으로 가까스로 흑자를 유지했다. 2025년 별도기준 상반기(누적) 영업수익은 741억원, 영업이익은 95억원을 기록했다. 전년 동기와 비교해 영업수익은 10.8%, 영업이익은 61.8% 감소했다. 당기순이익도 83억원으로 전년 동기(193억원) 대비 57.0% 감소했지만 14개 신탁사 중 절반이 적자를 기록한 상황을 감안하면 비교적 선방했다는 평가도 나온다.

 

 

상반기 실적 하락의 주된 요인은 영업비용 증가 때문이다. 상반기 영업비용은 전년 동기 대비 11% 늘어난 646억원을 기록했다. 특히 신용손실충당금전입액(대손상각비)은 254억원으로 전년 동기(113억원) 대비 125%나 증가했다. 이자비용도 같은 기간 45억원에서 140억원으로 3배 이상 늘어났다. 기타영업비용 감소(157억원→39억원)에도 불구하고 영업이익·당기순이익이 축소될 수밖에 없었다.

 

한편, 이자수익은 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 2022년 연간으로 258억원을 기록한 이후 2023년 344억원, 2024년 487억원, 2025년 상반기 311억원을 기록하며 한국자산신탁의 주요 수익원으로 자리 잡았다. 이러한 이자수익은 수익성이 악화된 상황에서도 흑자를 지켜낸 중요한 버팀목이 됐다.

 

신용손실충당금전입액 확대는 부동산 시장의 불확실성 속에 부실자산을 선제적으로 정리하며 보수적으로 충당금을 쌓은 결과로 해석된다. 실제 한국자산신탁은 2024년 한 해에만 별도기준 신용손실충당금으로 649억원을 전입해 사상 최대치를 기록했지만 올해 들어 그 규모가 점차 감소하는 추세다. 2025년 상반기 기준 충당금 전입액은 254억원으로 연말까지 전년도 수준을 넘기지는 않을 것으로 보인다.

 

지난해부터 급증하던 신탁계정대도 올해 들어 증가폭이 둔화됐다. 2024년 6월 말 6049억원이던 신탁계정대는 2025년 6월 말 8844억원으로 증가했지만 속도는 점차 완화되고 있다.

 

 

반면, 영업용순자본비율(NCR)은 같은 기간 308%에서 최근 280% 수준으로 하락했다. 업계 관계자는 한국자산신탁이 업계 상위권의 자본력을 갖추고 있음에도 불구하고 자회사 출자와 부동산펀드 투자 등 신탁사업 외 재무 부담이 지속되면서 경쟁사 대비 NCR이 낮은 편이라고 분석했다.

 

 

증권가에서는 충당금이 감소하면서 실적이 반등할 가능성에 주목하고 있다. 2022년 말부터 이어진 영업이익 감소 국면이 마무리되고 하반기부터는 이익 확대 구간에 진입할 것이라고 전망했다. 특히 도시정비 중심의 차입형 토지신탁 수주 증가와 부동산 투자자금 대여금 감소가 하반기 실적 개선의 핵심 동력으로 꼽혔다.

 

한국자산신탁 관계자는 “한국자산신탁은 최근 문제가 되고 있는 책임준공형 관리신탁 사업을 진행하지 않아 미준공에 따른 PF 채무 부담 리스크는 없다. 이는 내부통제장치를 통해 사전에 걸러냈기 때문이기도 하고 금융지주 기반이 아니라는 회사 상황과도 관련이 있다”고 말했다.

 

이어 “최근 목동 신시가지 재건축 관련해 9단지는 사업시행자 확정 절차에 들어갔고 11단지는 연말까지 지정을 완료할 수 있을 것으로 예상한다”고 덧붙였다.