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건설·부동산

[9.13대책 1년]<상>"집값 하락한다는데...내집은 어디에?"

정부, 9.13 부동산 대책 시행 1년 흘러
과표 구간 신설한 종부세 강화 눈길
서울 지역 아파트값, 32주 연속 하락
아파트 거래량이 줄어 '내 집' 못구해

 

[FETV=김현호 기자] 정부가 부동산 시장을 잡기 위해 시행한 9.13 대책 시행이 1년을 맞이했다. 당시 정부의 핵심 기조는 세금으로 주택시장을 잠재우기였다. 기획재정부는 1년 전 ▲종합부동산세 강화 ▲주택담보대출규정 강화 ▲임대사업자 혜택 축소 ▲양도세 면제 기간 축소 등을 내놨다. 주요 타깃은 서울이었다.

 

시장은 정부가 강력한 부동산 대책을 내놨다며 주택 안정에 기여할 것이라고 내다봤다. 가장 눈에 띄었던 대책은 다주택자의 과세를 위한 종합부동산세(이하 종부세) 강화였다. 정부는 과표 3억~6억 구간을 신설해 세율을 최대 0.7%까지 끌어올렸다. 또 3주택 이상, 조정대상지역의 2주택 보유자의 경우 종부세율을 최대 200%까지 끌어올렸다. 그동안 아파트 공시가는 시세보다 6~70% 수준에 그쳤다. 따라서 다주택자의 보유세 부담을 올려 부동산 시장 과열을 막기 위한 방안으로 도입했다.

 

대책 발표 이후 급등하던 서울 아파트값은 진정세를 보였고 청약시장은 실수요자 위주로 재편됐다. 9.13 대책 발표 전 서울 주택가격은 1년 동안 6.69%, 서울 아파트값은 9.18% 올랐다. 9.13 대책 이후 서울 아파트값은 작년 11월부터 시작해 32주 연속 하락했다. 최근 한국감정원이 발표한 서울 주택가격 0.03% 상승, 아파트값 1.13% 하락과 비교하면 집값 안정에 기여했다는 평가가 나온다.

 

9.13 대책은 천정부지로 치솟는 집값을 막기 위한 방안이었지만 주택거래 감소라는 역효과도 유발했다. ‘내 집’ 마련을 꿈꾸는 서민들의 기회를 가로 막은 것이다. 2018년 11월 아파트 매매 건수가 같은 해 10월 대비 3분의 1수준을 기록했다. 또 국토교통부에 따르면 작년 10월부터 올해 7월까지 서울지역의 월평균 주택 매매량은 8758가구에 그쳤다. 이는 9.13 대책 발표 이전 1년간 월평균 거래량인 1만4190가구와 비교했을 때 38.3%가 감소한 수준이었다. 특히 종부세 과세의 기준이 되는 9억원 이하 아파트의 거래량은 9.13 대책 발표이후 64.5% 줄었다. 반면 9억 초과 아파트는 7.4%p 증가했다. 이 같은 원인 중 하나가 9.13 대책 중 하나인 주택담보대출(이하 주담대) 강화였다.

 

주담대 강화는 다주택자의 투기를 억제해 집값을 떨어뜨리기 위한 방안이었다. 정부는 투기지역·투기과열지구의 주택담보 입대사업자의 대출 기준을 강화했다. 담보인정비율(LTV)을 40% 로 적용해 대출규제 한 것이다. 기존의 LTV는 70%까지 적용했다. 쉽게 말해 5억원의 집을 담보로 돈을 빌리려면 최대 3억5000만원까지 대출이 가능한 것이다. 정부는 이를 1억2000만원 수준으로 대출 금액을 낮췄다. 사실상 1주택자는 ‘집을 사지 말라’는 신호를 보냈다.

 

또 주담대 강화의 부작용으로 청약쏠림 현상이 지목된다. 금융결제원에 따르면 전 지역이 투기과열지구인 서울의 경우 9.13대책 발표 전 1년 동안의 평균 청약경쟁률은 18.3대 1을 기록했다. 하지만 대책 발표 이후 24.0대 1을 기록했다.

 

서울 인구가 1000만명을 돌파했다. 집 사려는 사람이 증가할 수밖에 없다. 하지만 서울의 자가점유율은 40% 수준에 그치고 있다. 10명 중 6명이 ‘내 집’이 없다는 것이다. 부동산 대책의 결론은 서민들의 ‘내 집’ 마련이다. 결국 9.13 대책은 집값 하락의 영향을 미쳤지만 수요자들의 내집 마련의 결과로 이어지지는 않았다.

 


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