2019.08.19 (월)

  • 구름많음동두천 29.4℃
  • 구름많음강릉 27.8℃
  • 구름조금서울 30.7℃
  • 구름많음대전 31.1℃
  • 연무대구 31.3℃
  • 박무울산 28.5℃
  • 구름많음광주 32.0℃
  • 박무부산 29.5℃
  • 구름조금고창 29.7℃
  • 구름많음제주 28.5℃
  • 맑음강화 29.8℃
  • 구름많음보은 30.1℃
  • 구름많음금산 31.6℃
  • 구름많음강진군 30.0℃
  • 흐림경주시 27.3℃
  • 구름많음거제 29.8℃
기상청 제공

건설·부동산

[분양가 상한제]"분양가 상한제 윤곽 나왔다”...아파트시장 어떻게 변할까?

정부, 9.13 대책 이후 11개월 만에 부동산 추가 카드 내놔
업계, 상한제 발표 후 ‘집값안정’ vs ‘집값상승’으로 나뉘어
관리처분인가 단지 6만8406가구…상당수 단지 상한제 적용

 

[FETV=김현호 기자] 정부가 12일 민간택지 분양가 상한제를 발표했다. 지난해 9.13 부동산 대책을 발표한지 11개월 만에 정부가 아파트 시장을 잡기 위해 추가 카드를 내놓은 것이다. 정부의 이번 발표는 공공택지 뿐만 아니라 민간택지에 짓는 아파트 분양가도 엄격하게 관리하겠다는 의사로 풀이된다. 또 지난달부터 서울 아파트 매매가가 34주 만에 올라 아파트값이 심상치 않게 흘러가고 있어 추가 대책이 필요한 상황이다.

 

분양가 상한제는 감정평가된 토지비(택지비)와 정부가 정해 놓은 기본형 건축비를 고려해 새 아파트 분양가를 일정 수준 이하로 묶는 제도다. 이로 인해 건설사는 실제 시세만큼 분양가를 책정할 수 없어 10~20%까지 분양가를 낮춰 주택을 공급하게 된다. 민간택지의 상한제 도입 시작은 2007년 참여정부 때 본격적으로 도입됐지만 주택공급 위축 등의 이유로 2014년 상한제 적용 요건이 강화됐다.

 

당시 강화된 적용 기준은 ▲집값 상승률이 최근 3개월 기준으로 물가상승률의 2배를 초과 ▲직전 2개월 동안 해당 지역의 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 ▲최근 3개월 동안 주택 거래량이 전년 동기 20% 이상 증가하는 경우 등의 조건 등이 있다. 까다로운 조건으로 인해 2014년 말 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었다.

 

상한제 도입으로 인해 반응은 두 갈래로 나뉜다. 집값 안정이 이뤄질 것이라는 분석이 나오며 한쪽에서는 주택공급 위축을 거론한다. 상한제는 공시지가를 근간으로 아파트 가격을 매긴다. 따라서 시세보다 감정평가액이 낮아질 수 있다. 국토교통부는 상한제 시뮬레이션을 통해 분석한 결과 시세보다 7~80% 가량 수준으로 낮아질 것이라고 밝혔다. 반면 신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반주택까지 가격이 내려올지는 알 수 없으며 오히려 주택공급이 위축돼 아파트가격 상승을 부추길 수 있다는 반응도 나오고 있다.

 

국토교통부는 12일 상한제를 발표하며 원안을 크게 4가지 개선했다. 먼저 상한제 적용지역 필요요건이던 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률 2배 이상 초과 지역’에서 ‘투기과열지구’로 개정했다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 전부와 경기도 과천·분당·광명·성남·하남시와 대구 수성구, 세종시 등 31개 지역이다.

 

국토부는 선택요건 중 하나인 ‘분양가격상승률’은 해당 시·군·구의 분양 실적이 없어 활용할 수 없다며 이런 경우 청약 가능한 지역인 주택건설지역의 분양 가격상승률을 사용토록 개선했다. 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겼다. 현행 상한제 시행을 위해선 분양가 상한제 지정 공고일 이후 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’부터 적용된다. 국토부는 이를 ‘최초 입주자모집승인 신청 단지’부터 적용하기로 결정했다. 마지막으로 ‘로또 아파트’를 막기 위한 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 5~10년으로 연장했다.

 

시장의 반응은 가격 안정과 가격 급등 등 상반된 시각으로 엇갈린다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 12일 “몇몇 단지를 대상으로 상한제 시뮬레이션을 한 결과 시세 대비 7~80% 수준의 분양가가 가능할 것”이라고 말했다. 그는 또 주택공급 위축 우려에 대해서도 일축했다. 이 실장은 “상한제는 선별적으로 적용되며 수도권 30만 가구 택지 공급 사업 등이 추진돼 공급 위축 우려는 없다”고 전했다.

 

최은영 한국도시연구소장은 “전매 제한과 실거주 요건을 강화해 투기수요는 없을 것”이라고 말했다. 함영진 직방 데이터렙장도 “상한제 실행으로 거래관망, 규제대책에 대한 기대심리로 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것”이라고 진단했다.

 

반면 상한제 지정에 따른 효력 적용 시점을 앞당겨 정비사업이 위축돼 아파트 가격이 오를 것이라는 분석도 나왔다. 양지영 R&C연구소장은 “재건축 아파트의 사업이 중단돼 장기적으로 새 아파트의 희소성이 높아져 가격 상승으로 이어질 것”이라고 말했다. 이상우 유진투자증권 연구원은 “전매제한 기간 확대로 아파트 매물이 나오지 않을 것”이라며 “다른 집값이 더 오를 수 있다”고 전망했다.

 

 

재개발·재건축 시장은 상한제가 발표되면서 초상집 분위기다. 국토교통부에 따르면 관리처분인가를 받은 단지는 66곳이라며 6만8406가구에 달한다. 주택법 시행령이 10월 적용되는 만큼 상당수 단지가 새로운 상한제 적용 기준인 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’로 적용 받는다.

 

현재 12월~내년초로 예정된 강남구 개포동 주공1단지, 내년 4월 일반분양을 앞둔 서초구 반포동 원베일리 등 강남권 재건축 단지는 상한제 적용을 받을 수 있다. 또 송파구 잠실5단지, 강남구 은마아파트 등 사업초기 단지도 상한제 적용을 받는다. 건립 가구구만 12,032가구에 달하는 강동구 둔촌주공 재개발단지도 상한제 적용을 받는다. 재건축 조합 관계자는 “분양가 상한제로 인해 시세보다 공시지가가 반영되는 만큼 조합원들의 부담금이 늘어날 것”이라며 “초상집 분위기”라고 전했다.

 

함영진 랩장은 재건축 단지의 분양에 대해 “래미안 라클래시, 둔촌주공 등 일부 재건축 단지가 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나올 수 있기 때문에 분양을 서두를 수 있다”고 말했다.

 

국토부는 12일 민간택지 분양가 상한제를 10월초 주택법 시행령 공포와 동시에 곧바로 시행하겠다고 밝혔다.

 

 

 

 


배너